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21-01-2011
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El 27 de mayo del 2009 la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM), tras la autorización de la Comisión Ejecutiva Banco de España de 31 de marzo, adquirió el 100% de Crédito Inmobiliario S.A. de C.V., sociedad financiera mexicana especializada en préstamos hipotecarios y empresas, por un importe total de 144,6 millones de euros.
Con los datos de cierre del tercer trimestre del 2010 de Crédito Inmobiliario, en poco más de un año la CAM puede dar ya por perdida toda la inversión realizada a la fecha, incluidos otros casi 50 millones de euros que tuvo que inyectar urgentemente en el segundo trimestre del 2010 ante la crítica situación de la sociedad. En el artículo “La aventura mexicana de la Caja de Ahorros del Mediterráneo, ¿tropiezo o fiasco?”, de 12 de marzo de 2010 se decía textualmente: “La fuertes pérdidas del 2009, y el hecho de que créditos fiscales y activos adjudicados dupliquen a los Recursos Propios, van a obligar a la CAM en 2010 a una inyección de fondos …”. No ha sido posible encontrar –tal vez exista- la autorización del Banco de España para esta segunda aportación.
Al cierre del tercer trimestre de 2010, si se ajustaran los créditos fiscales de las fuertes pérdidas de 2009 y 2010, los morosos pendientes de sanear -en México su recuperación es casi imposible- , y considerando una provisión de sólo un 15% de los inmuebles adjudicados, las pérdidas potenciales ascenderían a casi 300 millones de euros, si la CAM sigue aportando fondos para sostener a su inversión y que ésta no quiebre. Esta cifra sigue incrementándose.
En apenas 16 meses, la CAM con su inversión en México tiene una pérdida potencial cercana a los beneficios antes de impuestos de toda la caja en el 2009 -322 millones de euros-, y claramente superior a los previsibles del 2010 sin considerar el saneamiento completo de su inversión en México.
Todo este desaguisado por un chiringuito financiero que apenas tiene unos 1.000 millones de euros de activos y cuyo Margen de Intereses bajó sustancialmente en el 2009, y que se ha derrumbado en el 2010 en el que en nueve meses no llega a tres millones de euros.
En noviembre de 2010, después de haberlo confirmado en septiembre, Standard & Poor’s (S&P) bajó tres grados su rating de largo plazo de mxBBB+ a mxB+, equivalente a un B Global, rating bajísimo. Esta reducción y la afirmación de S&P de que “su capitalización –fondos propios- se ubicaría cercana a cero o negativo”, supone un grave problema ante los importantes vencimientos de su pasivo en el 2011.
La afirmación de S&P “El total de cartera vencida (morosos) más bienes adjudicados se ubicó, al cierre del tercer trimestre de 2010, en un elevado 39.9% del total de la cartera en balance. Estimamos que el total de cartera vencida más bienes adjudicados más reestructuras en el portafolio de créditos, … que la compañía registra como vigente, sería de alrededor de 44%-45%”, deja claro que la CAM, además de invertir en un pésimo momento, no hizo una adecuada revisión de la sociedad - Due diligence-, lo que ha convertido su inversión en un absoluto desastre.
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A finales del 2007 se inicia la crisis subprime, el 15 de septiembre de 2008 la FED deja quebrar a Lehman Brother, lo que desata el pánico, y la crisis financiera se traslada a la economía productiva de forma intensa, aunque la crisis económica ya se había iniciado.
La economía mundial se colapsó de forma muy rápida y de forma casi simultánea en todo el Mundo. “… la incertidumbre creciente que sobrevino tras la quiebra de Lehman Brothers en septiembre de 2008 y la posterior congelación de los mercados de crédito provocó un colapso de la demanda de artículos “aplazables”, como los bienes de capital y los bienes de consumo duraderos … “ (FMI).
México, una economía fuertemente interrelacionada con Estados Unidos, entró en recesión en el último trimestre del año 2008, y las expectativas respecto al año 2009 fueron empeorando; las previsiones publicadas por los diferentes organismos e instituciones ya preveían desde finales del 2008 una recesión en el 2009.
La “Encuesta Sobre las Expectativas de los Especialistas en Economía del Sector Privado: Diciembre de 2008” publicada el 18 de diciembre del 2009 por el Banco de México, indicaba que el crecimiento del PIB para el 2009 se estimaba en el -0,11%. El dato fue empeorando en las siguientes encuestas, y en la del mes de abril publicada el 4 de mayo 2009 –antes de la adquisición de la CAM- la previsión ya era de -4,02%, …, finalmente fue del -6,5%. 
¿Cómo es posible que existiendo datos objetivos del enorme deterioro económico mundial y de México en particular, antes de la inversión, ésta se llevara a cabo y además con el visto bueno del Banco de España?
DESCONOCIMIENTO DE LA SITUACIÓN DE CRÉDITO INMOBILIARIO
El que la inversión de la CAM se haya realizado en un momento suicida, en medio de una de las peores crisis económica de la historia reciente, no justifica lo ocurrido; los bancos en México –incluidos BBVA Bancomer y el Santander- han pasado la crisis de 2008 y 2009 con bajas tasas de morosidad y han seguido aportando importantes beneficios, con una solvencia y una liquidez envidiables.
Como se va a ver más adelante, la sociedad pasó de unos pequeños beneficios (?) en 2008 a unas fortísimas pérdidas en el 2009 y 2010, la cartera de créditos morosos se incrementó en un 154% en nueve meses, marzo 2009 a diciembre 2009 y el volumen de activos en el balance con problemas en Crédito Inmobiliario era a finales de septiembre de 2010 de un 44%-45%, porcentaje que habla a las claras la crítica situación en que se encuentra la sociedad.
Lo ocurrido indica que la CAM no hizo una revisión –Due diligence- de la situación de la sociedad, y sí se hizo sus resultados han sido pésimos. La CAM además subestimó las dificultades que supone invertir en un país como México, donde se debe disponer del conocimiento adecuado del país y capacidad de gestión in situ contrastada.
En el 2010 la CAM reformuló las cuentas de la sociedad del año 2008, que pasaron de unos beneficios antes de impuestos de 3 millones de euros a unas pérdidas de 32 millones de euros (ajuste de 562 millones de pesos).
EL AÑO 2009 Y LA “AMPLIACIÓN DE CAPITAL”
En el cierre de 2009, siete meses después de la entrada de la CAM en Crédito Inmobiliario afloraron importantes pérdidas, con un fuerte deterioro del Margen de Intereses, se incrementaron los gastos, así como los saldos de morosos (cartera vencida) en un 154%, creció el ritmo de activos adjudicados, …
“México, D.F. 3 de septiembre de 2010.- Standard & Poor’s confirmó hoy las calificaciones de crédito contraparte y deuda en escala nacional –CaVal– de largo plazo de ‘mxBBB+’…
Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM, no calificada) ha provisto de un apoyo importante a CI desde que adquirió el 100% de las acciones de esta última, mediante una inyección de capital y un préstamo perpetuo por MXN750 millones. Sin embargo, en nuestra opinión, el actual desempeño de la cartera de CI ha rebasado estos apoyos …”
No hemos podido obtener la constancia de que este préstamo perpetuo, que la CAM ha incorporado en los Fondos Propios de Crédito Inmobiliario, tenga la autorización del Banco de España.
SITUACIÓN ACTUAL
En sólo dos meses Standard & Poor’s rebajó tres grados el rating mexicano de Crédito inmobiliario y emitió un durísimo informe que habla por sí sólo, y del que se puede destacar lo que literalmente se transcribe:
“México, D.F. 16 de noviembre de 2010.- Standard & Poor’s bajó hoy las calificaciones de crédito contraparte y de sus emisiones de deuda en escala nacional –CaVal– de largo plazo a ‘mxBB+’ de ‘mxBBB+’ y de corto plazo a ‘mxB’ de ‘mxA-2’ de Crédito Inmobiliario, S.A. de C.V. … los estados financieros de CI al cierre de septiembre de 2010, … mostraron un significativo deterioro en su calidad de activos, … muy por encima de nuestras expectativas originales. … la capitalización ajustada por Standard & Poor’s se ubicaría cercana a cero o incluso negativa para el cierre de 2010 y durante 2011…
El total de NPAs (cartera vencida más bienes adjudicados más reestructuras en el portafolio de créditos) de la compañía continuó deteriorándose de forma significativa sin dar muestras de revertir esta tendencia…. El total de cartera vencida más bienes adjudicados se ubicó, al cierre del tercer trimestre de 2010, en un elevado 39.9% del total de la cartera en balance. Estimamos que el total de NPAs, sumando la cartera reestructurada que la compañía registra como vigente, sería de alrededor de 44%-45% a la fecha, nivel que consideramos muy alto… Nuestra estimación de cobertura de reservas tomando en cuenta las reestructuras de cartera sería de alrededor de 35%-37%...
Actualmente, la compañía está buscando alternativas de refinanciamiento para los MXN785 millones que vencen a finales del primer trimestre de 2011 …”
Calificación Standard & Poor´s Crédito Inmobiliario 3 de septiembre 2010
Calificación Standard & Poor´s Crédito Inmobiliario 16 de noviembre 2010 ("retirada" a petición de la compañía)
La filial de la CAM pidió la "retirada" de la calificación otorgada en noviembre de 2010, una forma de decir que no la aceptaba, pero la realidad es que Standard & Poor´s la publicó igualmente. Es muy recomendable su lectura para entender la situación y perspectivas.
El rating para la deuda de mxBB+ a escala global equivale a B, calificación bajísima, varios escalones por debajo de la situación en la que la deuda ya se empieza a calificar coloquialmente como deuda basura.
RESULTADOS A SEPTIEMBRE 2010
La Cuenta de Resultados a 30 de septiembre de 2010, en pesos y convertida a euros, es la siguiente:
SOLVENCIA
El Informe de S&P dice textualmente “… la capitalización ajustada por Standard & Poor’s se ubicaría cercana a cero o incluso negativa para el cierre de 2010 y durante 2011 …”, pero la realidad es peor ajustando los créditos fiscales, que con las cuentas de resultados anteriores van a ser irrecuperables, saneando la cartera de de morosidad –México nada tiene que ver con España-, y provisionando una pequeña parte de los activos adjudicados.
Estos 104 millones de euros negativos van a seguir incrementándose, ya que el deterioro de sus activos no se ha terminado como indica Standard & Poor’s.LIQUIDEZ
“Actualmente, la compañía está buscando alternativas de refinanciamiento para los MXN785 millones que vencen a finales del primer trimestre de 2011.”
Los aproximadamente 50 millones de euros anteriores son una pequeña parte de los 4.623 Millones de Pesos, casi 300 millones de euros, de vencimientos que Crédito Inmobiliario debe afrontar en 2011 y que sin una significativa ampliación de capital por parte de la CAM no va a poder refinanciar.
CONCLUSIONES
La inversión de la Caja de Ahorros del Mediterráneo realizada en mayo de 2009, y aprobada por el Banco de España, se hizo en medio de una de las peores crisis económicas de la historia reciente y con datos objetivos del deterioro de la economía mexicana, con previsiones publicadas de una significativa reducción del PIB.
Los desastrosos resultados de la inversión se comparan muy negativamente con lo ocurrido con la mayor parte del sector financiero en México, incluidos BBVA Bancomer y el Santander, lo que indica que la CAM no hizo una adecuada revisión de la sociedad. El desastre se ha consumado en apenas 16 meses desde su inversión.
Al cierre del tercer trimestre del 2010, además de que debe dar por perdidos los casi 200 millones de euros ya aportados, 47 de ellos en el 2010, las pérdidas potenciales superarían los 300 millones. La cifra está cerca del beneficio antes de impuestos de toda la CAM en el 2009 y significativamente por encima de los que va a tener en el 2010 sin sanear su inversión en México.
El Margen de Intereses de la sociedad mexicana de la CAM no llega a los tres millones de euros al cierre del tercer trimestre del 2010, su margen básico es negativo, tiene un 44%-45% de activos con problemas en su balance con un bajísimo índice de cobertura, sus fondos propios ajustados serían cero o negativo según Standard & Poor’s y se enfrenta a importantes vencimientos de su pasivo en 2011 sin que tenga recursos para afrontarlos.
En 2011 la CAM va a tener que afrontar la quiebra de su sociedad mexicana, o la necesidad de aportar un importante volumen de recursos y/o garantías financieras –al menos tanto como lo ya aportado hasta la fecha-, que le permita renegociar los importantes vencimientos de su pasivo.
La gravísima situación de la sociedad 100% de la CAM no se arregla pidiendo la "retirada" del rating a Standard & Poor´s, decisión que sólo demuestra opacidad y hurta información relevante a los acreedores e inversores. Decisión absolutamente absurda, ya que finalmente la decisión de bajada del rating, y la descripción de los problemas existentes se hizo pública, ... , al igual que la extraña decisión de solicitar la retirada del rating.
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